부동산을 읽자

서론

정부가 오늘 12월 16일 주택시장 안정화 방안을 발표하였습니다.

지금 까지 발표한 정책 모두 실효가 있었다고 보긴 매우 어려운데요.
이번에는 어떤 정책을 발표 했는지 자세히 살펴보도록 하겠습니다.

이제 아파트 레벨은 9억원 이하, 9억원 초과, 15억원 초과로 레벨을 나눌 수 있을 듯 합니다.

정책의 큰 틀을 보자면 아래와 깉이 4개의 틀에서 정책 변화가 일어났습니다.

  1. 투기적 대출수요 규제 강화
  2. 주택 보유부담 강화 및 양도소득세 제도 보완
  3. 투명하고 공정한 거래 질서 확립
  4. 실수요자를 위한 공급 확대

이번에는 발표한 부동산 정책이 시장에 잘 먹힐지 지켜봐야 할 것입니다.

1. 투기적 대출수요 규제 강화

(1) 투기지역·투기과열지구 주택담보대출 관리 강화

  ① 시가 9억원 초과 주택 담보대출 LTV 강화 ('19.12.23)

  (현행) 투기지역, 투기과열지구 주택담보대출 LTV 40% 제한
  (변경) 투기지역, 투기과열지구 주택담보대출 9억 이하분 LTV 40% 적용, 9억 초과분 LTV 20% 적용 (최대 15억 까지 가능 32%)

② 초고가아파트 주담대 금지 ('19.12.17)

  15억 초과에 대한 주택구입용 주담대 금지(2금융권 포함 원천 봉쇄)

③ DSR 관리 강화 (19.12.23)

  (현행) 평균 DSR 은 업권별 평균 목표 이내로 각 금융회사별 관리
  (변경) 투기지역, 투기과열지구 시가 9억원 초과 주택에 대한 담보대출 차주에 대해서는 차주 관리 DSR 규제 적용

즉, 현재는 개별 대출의 DSR이 40%를 초과해도 가능하였으나 변경 후에는 DSR 규제를 적용

④ 주택담보대출의 실수요 요건 강화 ('19.12.23)

   1주택 세대
   ▶ (현행) 2년내 기존주택 처분 → (변경) 1년내 기존주택 처분

   9억원 초과 주택 구입 무주택세대
   ▶ (현행) 2년내 전입 → (변경) 1년내 전입

⑤ 주택구입목적 사업자대출에 대한 관리 강화

  (현행) 주택임대업 주택매매업 이외 업종 영위 사업자에 대하여  투기지역 내에서 주택 구입목적 주택담보대출 취급 금지
  (변경) 투기지역 뿐만 아니라 투기과열지구까지 적용범위 확대

⑥ 주택임대업 개인사업자에 대한 RTI 강화 

⑦ 상호금융권 주담대 현황 모니터링 등

(2) 전세대출을 이용한 갭투자 방지

① 사적보증의 전세대출보증 규제 강화

(현행) 9억원 초가 주택 구입 보유시 기존 공적 전세대출 보증(주택금융공사/HUG 보증)만 제한되었음(사적 전세대출 보증인 서울보증보험제한되지 않았음)  

(변경) 서울보증보험(사적전세대출보증)도 9억원 초과 보유 구입 차주에 전세대출 보증을 제한하도록 협조 요청

② 전세자금대출 후 신규주택 매입 제한

(현행) 금융 회사는 전세대출 취급 만기시 차주의 주택 보유수를 확인하여 2주택 이상 보유시 전세 대출 보증 만기연장제한

(변경) 차주가 전세대출을 받은 후 시가 9억원 초과 주택을 매입하거나 2주택을 보유할 경우 전세대출 회수

2. 주택 보유부담 강화 및 양도소득세 제도 보완

(1) 공정과세 원칙에 부합하는 주택 보유부담 강화

① 종합부동산세 관련  (’20년 납부분 부터 적용)

- 종합부동산세 세율 상향조정

- 조정대상지역 2주택자 종합부동산세 세부담상한선 상향 조정

- 종합부동산세 1주택 보유 고령자 세액공제율 및 합산공제율 확대

② 공시가격 현실화 및 형평성 제고(’20.상)

(현행) ‘19년 공시부터 형평성 개선을 추진 중이나, 여전히 평균 현실화율은 70% 미만으로 낮은 상황
(개선) ‘20년 공시는 시세변동률을 공시가격에 모두 반영하고, 특히, 고가주택 등을 중심으로 현실화율을 우선 제고

* (공동주택 시세 9∼15억원) 70% (15∼30억원) 75% (30억 이상) 80% 수준까지 반영

(2) 실수요자 중심의 양도소득세 제도 보완

① 양도소득세 강화 (’21.1.1 양도분 부터 적용)

- 장기보유특별공제에 거주지간 요건 추가

  (현행) 1세대 1주택자(실거래가 9억 초과*)는 거주기간과 상관없이 보유기간 기준으로 최대 80% 장기보유특별공제 적용
*실거래가 9억원 이하의 1세대 1주택자는 보유기간·거주기간 등 요건 충족 시 비과세

  (개선) 1세대 1주택자(실거래가 9억 초과)에 대한 장기보유특별공제율 최대 80%(10년)를 유지하되, 연 8%의 공제율을 보유기간 연 4% + 거주기간 연 4%로 구분

- 일시적 2주택 양도세 비과세 요건에 전입요건 추가 등 (앞에 설명 완료)

- 임대등록주택에 대한 양도세 비과세 요건에 거주요건 추가 ('10.12.17)

  (현행) 조정대상지역 내 1세대 1주택은 보유기간과 거주기간이 2년 이상인 경우 9억원까지 비과세 혜택을 받을 수 있으나, 소득세법 과 민간임대주택법 에 따른 임대사업자등록을 한 경우 거주기간의 제한을 받지 않고 비과세 혜택을 받을 수 있음

※ 임대등록한 주택은 1주택자라도 양도소득세 비과세 거주요건(2년)을 적용하지 않아 주택 매입 후 임대등록하면 거주하지 않아도 양도소득세 비과세되는 문제(비등록 1주택자와 형평성 문제)

  (개선) 조정대상지역 내 등록 임대주택도 거주요건 2년을 충족 하여야 1세대 1주택 비과세 혜택

- 분양권도 주택수 포함('21.1.1)

  (현행) 9.13대책에 따라, 대출, 청약 시에는 분양권도 주택수에 포함 하고 있으나, 세제상 다주택자 여부 판단 시에는 주택수에 미포함 * 조합원입주권은 대출, 청약, 세제상 모두 주택 수에 포함

  (개선) 다주택자가 조정대상지역 內 주택 양도 시 양도소득세 중과를 위한 주택 수 계산에 분양권 포함 

- 단기보유 양도세 차등 적용('12.1.1)

  (현행) 주택 외 부동산은 보유기간 1년 미만 50%, 1년～2년 40%, 2년 이상 기본세율(6～42%)을 적용하고 있으나, 주택(조합원 입주권 포함)은 보유기간 1년 미만 40%, 1년 이상 기본세율(다주택자가 조정대상지역 내 주택 매각 시 10~20%p 중과) 적용

  (개선) 2년 미만 보유 주택에 대한 양도소득세율 인상 (1년 미만: 40% → 50%, 1년 ~ 2년 기본세율 → 40%) * 주택의 보유기간별 세율을 다른 부동산과 동일하게 적용

- 조정대상지역 내 다주택자 한시적 양도세 중과 배제('19.12.17 ~ '20.6.30)

  (현행) 다주택자가 조정대상지역 內 주택 양도 시 양도소득세 중과(2주택자 10%p, 3주택자 20%p) 및 장기보유특별공제 적용 배제

  (개선) 다주택자가 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 양도 하는 경우 한시적 양도소득세 중과 배제 및 장기보유특별공제 적용 

3. 투명하고 공정한 거래 질서 확립

① 민간택지 분양가 상한제 적용지역 확대

  (현행) 서울 27개 동을 상한제 지역으로 旣 지정(11.6 발표, 11.8일 발효)

  (개선) 집값 상승을 선도한 서울 13개구 全지역 및 경기 3개시(과천· 하남·광명) 13개동과 정비사업 이슈 등이 있는 서울 5개구 37개동 추가 지정

② 시장 거래 질서 조사체계 강화

- 고가주택 자금출처 전수 분석 및 법인 탈루혐의 정밀검증 - ’19.하
- 실거래 조사 및 정비사업 합동점검 상시화 - ’20.2월

③ 공정한 청약 질서 확립 ’20.상

④ 임대등록제도 보완

- 임대등록 시 세제혜택 축소 지방세특례제한법 개정 ’20.상 

4. 실수요자를 위한 공급 확대

① 서울 도심 내 공급의 차질 없는 추진

② 수도권 30만호 계획의 조속한 추진

③ 관리처분인가 이후 단계 정비사업 추진 지원

④ 가로주택정비사업 활성화를 위한 제도개선

⑤ 준공업지역 관련 제도개선